國(guó)慶之后，花旗發(fā)布首份內(nèi)房股研報(bào)稱，具抗周期能力的公司毛利率將受到支持，令跑贏大市的企業(yè)估值溢價(jià)進(jìn)一步擴(kuò)大，并推薦了美的置業(yè)（03990）、融創(chuàng)（01918）、世茂房地產(chǎn)（00813）等六家內(nèi)房股。在這六家內(nèi)房股中，美的置業(yè)是唯一于去年才上市的次新股。無(wú)獨(dú)有偶的是，同一天中金也發(fā)布研報(bào)推薦了包括美的置業(yè)、中海、龍湖、華潤(rùn)在內(nèi)的六家港股地產(chǎn)企業(yè)。

從2018年10月11日上市，到入選港股通，成為中金、花旗等國(guó)際知名投行推薦的優(yōu)質(zhì)內(nèi)房紅籌，美的置業(yè)僅僅花了不到365天的時(shí)間。而所以能和中海、華潤(rùn)等老牌內(nèi)房紅籌一起，被重點(diǎn)推薦，關(guān)鍵原因還是美的置業(yè)的好業(yè)績(jī)。10月9日，美的置業(yè)發(fā)布公告，截至2019年9月30日止九個(gè)月，公司及其附屬公司（集團(tuán)），連同其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額約人民幣708億元，同比增長(zhǎng)約21.65%，而相應(yīng)的已售建筑面積約694.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約20.89%。

上市一年以來(lái)，這家目標(biāo)行業(yè)龍頭地位的智慧地產(chǎn)第一股，憑借良好的基本面和分紅政策，俘獲了境內(nèi)外大量 “鐵桿”。 不管使用多大的會(huì)議廳，美的置業(yè)幾乎所有的投資人會(huì)議或者路演活動(dòng)，場(chǎng)場(chǎng)爆滿，遲到者不得不站著聽(tīng)完整個(gè)會(huì)議……

靠業(yè)績(jī)拼出來(lái)的投資者“人氣”

如果將日歷往前翻一年，可以發(fā)現(xiàn)如今在港股市場(chǎng)被眾星捧月的美的置業(yè)，剛上市并不順利。受開(kāi)盤(pán)前后港股指數(shù)暴跌的不利影響，美的置業(yè)也曾有過(guò)股價(jià)低于發(fā)行價(jià)的日子。

但是，當(dāng)今年3月美的置業(yè)發(fā)布了上市后的首份財(cái)報(bào)時(shí)，市場(chǎng)的天平就一下子向美的置業(yè)傾斜。2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入301.2億元，同比增加70%；毛利98.5億元，同比增加101%；核心凈利潤(rùn)32.8億元,同比增加75%，均超過(guò)同行平均水平。尤其是公司當(dāng)年的分紅達(dá)到1.2253港元，在所有港股地產(chǎn)企業(yè)中位居領(lǐng)先行列。

從那以后美的置業(yè)就倍受投資者的關(guān)注。尤其是8月19日晚間，美的置業(yè)控股有限公司（3990.HK）公布了截至2019年6月30日止的中期業(yè)績(jī)后，投資者的信心更濃了。

數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)的合約銷售、營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健快速增長(zhǎng)：合約銷售額472億元，同比增長(zhǎng)17%；營(yíng)業(yè)收入約為142億元，同比增長(zhǎng)33%；核心凈利潤(rùn)約為19億元，同比增長(zhǎng)28%；毛利率和凈利率分別為35.9%、13.3%。同花順(300033,股吧)根據(jù)247家A股及港股地產(chǎn)商的主要指標(biāo)做了排名，發(fā)現(xiàn)美的置業(yè)處于其中的第十五位。

花旗、海通證券(600837,股吧)、摩根大通、中金公司、建銀國(guó)際、安信國(guó)際、英皇證券等大行機(jī)構(gòu)先后發(fā)布9份研報(bào)，給予美的置業(yè)正面評(píng)價(jià)，并分別給予美的置業(yè)“買入”、“增持”評(píng)級(jí)，并調(diào)升目標(biāo)價(jià)。

在境內(nèi)的發(fā)債市場(chǎng)，美的置業(yè)也收獲了很高的人氣。年初時(shí)，發(fā)行公司債的利率還一度達(dá)到國(guó)7%，但之后，一路下行，至8月發(fā)行第四期公司債時(shí)，利率已經(jīng)降至5.7%。而在當(dāng)時(shí)，前50強(qiáng)的平均新增融資成本已經(jīng)達(dá)到7.7%。

高效：來(lái)自精細(xì)的數(shù)據(jù)化管理

美的置業(yè)的出彩業(yè)績(jī)，取決于即時(shí)、精確的信息數(shù)據(jù)化。在上市之后，美的置業(yè)持續(xù)優(yōu)化內(nèi)部管理體系，打造大運(yùn)營(yíng)體系，拉通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程的職能模塊，科學(xué)高效決策；加快推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，通過(guò)建設(shè)經(jīng)營(yíng)信息數(shù)據(jù)化的營(yíng)運(yùn)體系，打通決策層、工程、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)、采購(gòu)、成本、財(cái)務(wù)、供應(yīng)商以及客戶等層面，貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全生命周期，實(shí)現(xiàn)快速跟進(jìn)與反應(yīng)，制定最優(yōu)經(jīng)營(yíng)決策。美的置業(yè)希望，借助更高效的運(yùn)營(yíng)，以及更專業(yè)的財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)更高的資金使用。

著手效率改進(jìn)的工作卓有成效，和訊房產(chǎn)曾經(jīng)針對(duì)百?gòu)?qiáng)中的上市房企，以預(yù)收款、存貨作為關(guān)鍵指標(biāo)，設(shè)計(jì)存貨回收率、扣除預(yù)收款后的負(fù)債率、新增預(yù)收款金額以及經(jīng)營(yíng)能力、增長(zhǎng)潛力等以效率為主要考察對(duì)象排名，發(fā)現(xiàn)美的置業(yè)已經(jīng)達(dá)到了行業(yè)前20名左右的水平。

為了進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)效率，美的置業(yè)還自建銷售渠道，打造了數(shù)據(jù)化營(yíng)銷平臺(tái)，強(qiáng)化短期與長(zhǎng)期的激勵(lì)機(jī)制，提升集團(tuán)-區(qū)域-城市-項(xiàng)目四級(jí)營(yíng)銷的體系能力，控制科學(xué)化的存銷比，一盤(pán)一策，搶收市場(chǎng)。并打造了“三個(gè)交圈”、“雙向穿透”的大運(yùn)營(yíng)體系，拉開(kāi)業(yè)務(wù)界面改善效率。

智能產(chǎn)業(yè)化+建筑工業(yè)化=領(lǐng)先的產(chǎn)品

在提升運(yùn)營(yíng)效率的過(guò)程中，產(chǎn)品作為企業(yè)運(yùn)營(yíng)的硬核被高度重視。

美的置業(yè)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，日趨年輕化的主力客戶，愿意為科技、健康和品質(zhì)創(chuàng)新買單。由此開(kāi)始了產(chǎn)品與服務(wù)全面升級(jí)。擁有制造業(yè)基因的美的置業(yè)在全國(guó)大面積推廣運(yùn)用“匠芯”建造體系，提升工程質(zhì)量，截至今年9月數(shù)據(jù)顯示，新工藝運(yùn)用面積占比近7成。

同時(shí)，構(gòu)建了集團(tuán)+區(qū)域+城市的三級(jí)客戶服務(wù)體系，并以全員首問(wèn)服務(wù)的負(fù)責(zé)意識(shí)，持續(xù)升級(jí)增值服務(wù)。

作為智慧制造地產(chǎn)商，美的置業(yè)并不僅僅只是追求提供優(yōu)質(zhì)的建筑產(chǎn)品，更希望能提供技術(shù)先進(jìn)的智慧產(chǎn)品。因此，美的置業(yè)以智慧生活研究院，建筑產(chǎn)品研究業(yè)為“雙研發(fā)核”，構(gòu)建智能產(chǎn)業(yè)、建筑產(chǎn)業(yè)雙“產(chǎn)業(yè)核”，成立產(chǎn)業(yè)發(fā)展事業(yè)部，統(tǒng)籌推進(jìn)建筑工業(yè)化與智能產(chǎn)業(yè)化：整合裝配式建筑設(shè)計(jì)、建造、生產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈；

在智慧家居領(lǐng)域，美的置業(yè)2018-2019年交付智慧家居約3萬(wàn)套，落地200多個(gè)項(xiàng)目，僅智慧家居展廳就超過(guò)了500個(gè)。

在建筑工業(yè)化領(lǐng)域，不僅在上半年實(shí)現(xiàn)了首批建筑工業(yè)化PC產(chǎn)品的交付并首次完成吊裝，國(guó)內(nèi)首條自主研發(fā)的裝配式衛(wèi)浴生產(chǎn)工廠廣東睿優(yōu)住卡的投產(chǎn)，進(jìn)一步完善了美的置業(yè)在建筑工業(yè)化領(lǐng)域的布局。

土儲(chǔ)：優(yōu)質(zhì)而低價(jià)

優(yōu)質(zhì)而低成本的土儲(chǔ)，也讓美的置業(yè)在資本市場(chǎng)加分不少。

截至2019年6月30日，總土地儲(chǔ)備面積達(dá)5251萬(wàn)平方米，可售貨值約5500億元，有210個(gè)規(guī)?；捻?xiàng)目，覆蓋全國(guó)15個(gè)省份、2個(gè)直轄市的54個(gè)城市。這些新增土儲(chǔ)為今明兩年業(yè)績(jī)的進(jìn)一步增長(zhǎng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

縱觀美的置業(yè)近年來(lái)的拿地情況，主要呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)：一方面，拿地成本較低，平均成本約為每平方米人民幣2677元。土地成本優(yōu)勢(shì)使得美的置業(yè)具有較好的盈利能力和抗周期風(fēng)險(xiǎn)能力。

另一方面，美的置業(yè)堅(jiān)持城市升級(jí)，聚焦重點(diǎn)高價(jià)值區(qū)域。整體土儲(chǔ)布局上看，美的置業(yè)深耕一線及核心二線城市，精選強(qiáng)三線城市優(yōu)質(zhì)土地，其中二線及以上城市占比達(dá)64%，長(zhǎng)三角及珠三角占比分別為30%、24%。布局的重點(diǎn)區(qū)域包括珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、華北地區(qū)及西南經(jīng)濟(jì)區(qū)五大核心經(jīng)濟(jì)區(qū)。

今年上半年，美的置業(yè)新進(jìn)上海（樓盤(pán)）、杭州（樓盤(pán)）、天津（樓盤(pán)）、武漢（樓盤(pán)）等一線、新一線城市；加大在重慶（樓盤(pán)）、佛山（樓盤(pán)）、蘇州（樓盤(pán)）等區(qū)域中心城市的布局力度；持續(xù)在邯鄲（樓盤(pán)）、徐州（樓盤(pán)）、株洲（樓盤(pán)）等原有城市深耕。

這些城市具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是人口凈流入的城市，這也為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)大支撐，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

事實(shí)證明，聚焦高價(jià)值城市群的布局策略逐漸奏效，隨著長(zhǎng)江三角洲一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略，粵港澳大灣區(qū)利好持續(xù)釋放，美的置業(yè)開(kāi)始收獲前瞻性布局的紅利。報(bào)告期內(nèi)，珠三角合約銷售金額占本集團(tuán)19%，長(zhǎng)三角合約銷售金額占比35%，除此之外，該區(qū)域的銷售增速高于本集團(tuán)整體銷售增速。

關(guān)于今年下半年的投資策略，美的置業(yè)董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)先生表示，下半年，土地市場(chǎng)的溢價(jià)相較于4、5月份可能會(huì)有所降低，美的置業(yè)會(huì)根據(jù)自身現(xiàn)金流情況，通過(guò)招拍掛、舊改、產(chǎn)業(yè)投資等多種方式來(lái)獲取土地資源。

除了招拍掛市場(chǎng)，美的置業(yè)也將城市更新作為增加土地儲(chǔ)備的重要途徑。根據(jù)公司中報(bào)顯示，美的置業(yè)預(yù)計(jì)可逐步轉(zhuǎn)化成土儲(chǔ)的主要城市更新項(xiàng)目有10個(gè)。2019年，舊改紅利將進(jìn)一步得到釋放，預(yù)計(jì)今年可轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)的城市更新項(xiàng)目有4個(gè)，規(guī)劃總建筑面積達(dá)103萬(wàn)平方米，可售貨源為155億。

多數(shù)房企如果在業(yè)績(jī)、土儲(chǔ)、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)等方面有一兩項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，就會(huì)受到一定的關(guān)注。美的置業(yè)則幾乎門(mén)門(mén)功課成績(jī)都在優(yōu)以上，自然就會(huì)成為班里的好學(xué)生，內(nèi)房股里的紅籌股了。

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